Purge des inscriptions hypothécaires et surenchère du dixième

Il existe deux types de purge (articles 2475 à 2487 du Code civil) :

• Purge amiable

• Purge légale

I – PURGE AMIABLE

Article 2475 du Code civil : Régime amiable de purge suivant accord entre le débiteur et les différents créanciers inscrits.

Le prix est affecté au paiement soit total, soit partiel des dettes et charges hypothécaires, ou concerne seulement certaines des dettes.

Si aucun accord amiable n’est trouvé, il y a lieu de recourir à la procédure de purge par la voie légale (articles 2476 à 2487 du Code civil).

II – PURGE LEGALE

1°/ La vente est passée, et doit être publiée au service de la publication foncière (article 2476 du Code civil).

2°/ Notification aux fins de purge par l’acquéreur (nouveau propriétaire)

*Une fois la vente publiée, le nouveau propriétaire doit procéder à la notification de la vente aux créanciers, à fin de purge, par l’intermédiaire de son notaire.

*Objet de cette notification : Informer les créanciers du prix qu’offre l’acquéreur.

*Modalités de cette notification : La notification doit intervenir soit avant les poursuites, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui est faite à l’acquéreur, pour être le plus rapide possible, de notifier aux créanciers (article 2478 du Code civil) les éléments ci-après visés.

Elle est faite par acte d’huissier.

Elle doit être adressée à tous les créanciers inscrits, révélés par l’état (aux domiciles élus par les créanciers dans leurs inscriptions) délivré sur la publication de la vente, à l’exception des créanciers ayant préalablement renoncé au droit de surenchère et ayant donné leur accord à la vente.

*Contenu de cette notification :

- Pièces (article 2478 du Code civil) :

• Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de l’acte, le nom et la

désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée ; et s’il s’agit d’un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l’évaluation de la chose si elle a été donnée ;

• Extrait de la publication de l’acte de vente;

• Un état hypothécaire sommaire sur formalités faisant apparaître les charges réelles qui grèvent l’immeuble.

- Déclaration (article 2479 du Code civil) :

L’acquéreur doit déclarer dans cette notification, qu’il est prêt à acquitter sur le champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu’à concurrence seulement du prix.

3°/ Réponse des créanciers

Article 2480 du Code civil : Un ou plusieurs des créanciers inscrit peut refuser le prix de l’acquéreur et faire surenchère => cela entraîne la mise en vente de l’immeuble aux enchères.

*Signification de la surenchère :

Article 2480 du Code civil : La surenchère doit être signifiée à l’acquéreur dans le délai de quarante jours à compter de la notification aux fins de purge, délai augmenté le cas échéant par application des articles 643 et 644 du Code de procédure civile.

*Contenu de la signification de la surenchère :

Elle doit contenir « soumission du requérant, de porter ou faire porter le prix à 1/10ème en sus de celui qui aura été stipulé dans le contrat ».

/ !/ En cas d’aucune réponse par l’un ou l’autre des créanciers inscrits, il y a acceptation tacite par eux de l’offre de l’acquéreur, et confirmation du prix de vente (article 2481 du Code civil).

Attention, ce défaut de réponse n’emporte pas levée des sûretés ! Tant que l’acquéreur n’a pas payé ou consigné le prix, elles subsistent. La répartition du prix devra résulter soit d’un accord amiable de tous les créanciers, soit d’une procédure de distribution du prix (régie par les articles R.331-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution).

4°/ Adjudication sur surenchère

*Règle: «Surenchère sur surenchère ne vaut» => L’adjudication sur surenchère ne peut être frappée d’aucune autre surenchère.

*Effets de la surenchère :

- L’acquéreur est proclamé adjudicataire :

Si l’acquéreur conserve l’immeuble mis aux enchères, en se rendant dernier enchérisseur, il n’est pas tenu de faire publier le jugement d’adjudication (article 2484 du Code civil).

De plus, il possède, au titre de la garantie d’éviction, une action contre son vendeur à raison du surplus de prix et des autres frais engagés à l’occasion de cette adjudication sur surenchère (article 2486 du Code civil).

- L’acquéreur n’est pas proclamé adjudicataire :

Si l’acquéreur n’est pas proclamé adjudicataire sur surenchère, son titre de propriété se trouve anéanti à compter de la signification de la surenchère.

C’est le nouvel adjudicataire qui restitue à l’acquéreur dépossédé les « frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la publication au fichier immobilier, ceux de la notification et ceux faits par lui pour parvenir à la vente » (article 2483 du Code civil).

De plus, l’acquéreur évincé conserve les fruits qu’il a perçus durant sa possession (Cass. Civ. 18/11/1924 : DP 1925 I p.25 note Matter).

5°/ Distribution du prix de vente entre les créanciers inscrits et radiation des inscriptions

Article 2481 du Code civil : Afin d’éteindre les inscriptions, il ne suffit pas qu’il y ait renonciation au droit de surenchère ou même que la surenchère soit passée, mais il faut que l’acquéreur paye le prix aux créanciers, conformément à l’ordre établi entre eux, ou qu’il le consigne.

Le notaire, si le prix est insuffisant pour désintéresser les créanciers inscrits, doit, avant la signature de l’acte de vente, conseiller aux parties de nantir le prix au profit de l’acquéreur, et remettre ce prix à un tiers séquestre dont la mission est variable (soit accomplir la notification aux fins de purge ; soit obtenir des créanciers la dispense de cette notification ; et établir une répartition amiable ou non du prix).

Dans la mesure où la notification faite par le nouveau propriétaire du bien doit être effectuée une fois l’acte de vente publié au service de la publicité foncière, le prix de vente sera séquestré en la comptabilité du notaire chargé de la rédaction de l’acte, jusqu’à la fin de la procédure de purge.

Enfin, le prix de l’immeuble du bien étant conforme à l’évaluation du marché immobilier, on peut imaginer que les créanciers inscrits renonceront à la surenchère du dixième.